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更新时间:2019-08-12

  事件:公司发布半年度业绩快报,2019年上半年营业总收入约为711.6亿元,同比增长19.5%,较上年提升10.2个百分点营业利润同比增长39.3%,利润总额同比增长38.6%;归属于上市公司股东的净利润为103.5亿元,同比增长59.1%,较上年同期提升44个百分点。

  业绩释放超预期,盈利能力进一步提升。上半年业绩增速高于收入增速主要由于:(1)结转项目单价提升,公司2018年和2019年一季度毛利率分别为32.5%和39.8%,预计2019年上半年毛利率较2018年有显著提升;(2)结算项目投资收益的增加;(3)上半年结转项目权益比例提高,归母净利润占比显著提升。截至今年一季度末,公司预收账款为3262.7亿元,对2018年全年收入的覆盖比例为1.7倍,未来可结算资源充沛。

  公司坚持深耕一二线城市,二季度拿地明显增多。2019年上半年公司拿地力度小于去年同期,新增土地储备44个,土地总地价532.8亿元,其中权益占比81.7%,新增计容建面820.7万方,同比减少45%,其中权益建面659.1万方,权益占比为80.3%。从拿地节奏看,2019年1-6月公司拿地项目数量分别为2个、8个、4个、5个、11个和14个,5、6月拿地力度明显增强。上半年公司拿地主要集中在核心一二线城市,例如上海、合肥、南京、重庆、青岛大连等城市,另外在一些强三线城市例如莆田、东莞、进化、常州、清远等城市。总的来看,公司上半年在一线亿元,一二线%。

  销售稳步增长,下半年增加销售推盘量。2019年上半年,公司实现销售面积1636.5万平方米,实现销售金额2526.2亿元,同比分别增长12.6%和17.3%,销售均价为15437元/平方米,同比小幅增长5.5%。上半年公司主要推盘月份在二季度,二季度月均销量312亿元,6月单月实现409.6亿元。公司2019年一季度新开工面积997万方,在建面积9181万方,分别同比增长51.3%和38.9%,随着二季度拿地项目的增多,我们预计上半年新开工面积会进一步增加,下半年推盘量有望显著增加。

  盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021年eps分别为2.01元、2.49元和3.08元,当前股价对应pe分别为6.7倍、5.5倍、4.4倍。给予公司2019年8.5倍估值,对应目标价17.09元,维持“买入”评级。

  上半年盈利大超预期主要得益于毛利率提升、投资收益增加以及结转权益比提高;公司作为央企地产龙头融资优势相对显著,内部激励体系相对完善(跟投+股权激励)利于提升公司运营效率,外部可依托央企整合集团资源,整体经营效率相对偏上游,具备持续稳定的内生性现金流创造能力;且相对估值优势突出(2019pe=7.0x、pb=1.4x、市值较 nav 折价 25%左右),物业资本化也提上日程;2019 年动态股息率接近 5%,已处于历史上偏高区间;维持“强烈推荐-a”投资评级,维持目标价 19.2 元/股。

  上半年盈利大超预期主要得益于毛利率提升、投资收益增加以及结转权益比提高。上半年收入增长 19.5%、归母净利增长 59%(扣非后增长 58%),短期业绩大幅超预期。具体看,收入增速大体符合预期,今年是竣工大年(竣工目标+24%),前期销售增长也对竣工到交付的转化提供保障,均价亦有提升空间(保守看个位数),共同拉动收入增长。归母净利增速超预期主要得益于毛利率提升/投资收益增加/结转权益比提高,毛利率提升和投资收益增加导致营业利润增速较收入增速高 20 个百分点,权益比提高导致归母净利增速较营业利润增速高 20 个百分点。

  展望全年,公司收入端将保持 20%左右的增长,毛利率提升和投资收益增加有望延续,但客观而言,在近年来拿地和销售权益比下降的大背景下,今年上半年结转权益比提升可能有一定的“阶段性”,预计今年归母净利全年增速较上半年增速有所收敛至 30%左右,但仍将高于收入增速。

  上半年销售稳健增长,拿地战略顺势收敛。公司今年上半年全口径销售面积/金额分别为 1636 万平米/2526 亿元,同比分别增长 13%/17%,销售稳健增长;上半年新增全口径计容 821 万平米,对应拿地总价 436 亿,而“土地款/销售额”较 18 全年下降 31 pct 至 17%,在连续几年积极拿地扩张后战略性收缩,期内新增项目楼面均价 0.53 万元/平米(18 年全年为 0.62 万元/平米),“地价/售价”较 18 年下降 8 pct 至 34%,明显回落,也即拿地战略顺势收敛且成本可控。整体而言,公司未售货量充裕且且聚焦一二线 年年中公司全口径未售计容约 0.94 亿平米,对应未售货值约 1.3万亿量级,按最近 12 个月滚动销售测算可供销售 3 年左右。

  维持“强烈推荐-a”投资评级。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著,内部激励体系相对完善(跟投+股权激励)利于提升公司运营效率,外部可依托央企整合集团资源,整体经营效率相对偏上游,具备持续稳定的内生性现金流创造能力;且相对估值优势突出(2019pe=7.0x、pb=1.4x、市值较 nav 折价 25%左右),物业资本化也提上日程;2019 年动态股息率接近 5%,已处于历史上偏高区间;维持“强烈推荐-a”投资评级,维持目标价 19.2 元/股。

  半年报营收利润双收获。保利地产2019年半年度实现营业总收入711.60亿元,同比增长19.52%;营业利润175.06亿元,同比增长39.30%;利润总额175.88亿元,同比增长38.55%;归属上市公司股东的净利润103.53亿元,同比增长59.14%,基本每股收益0.87元。公司半年度营业收入和利润的增加,主要是因为结转项目毛利率同比提高、投资收益增加、结转项目权益比例提高。公司2019年上半年业绩增长同比增速实现明显增长。

  战略布局显成效,销售优于行业大势。2019年6月,保利地产单月销售金额为636.62亿元同比增长5.76%,销售面积为409.63万平,同比降低4.28%。公司2019年1-6月累计销售金额为2526.24亿元,同比增长17.33%,销售面积为1636.47万平,同比增长12.56%。2019年1-6月公司累计销售单价15437元每平,较2018年12月略增长5.5%。公司上半年销售平稳增长,6月单月销售同比增幅较小主要因同比单月基数为阶段性高点。对比行业2019h1商品房销售面积同比下降1.8%和商品房销售额同比增长5.6%,保利地产2019h1销售表现好于行业整体水平。分线行业销售持续分化一二线表现优于三线城市。公司以一二线为核心,深耕六大城市群的战略把握住了行业内部分化趋势,实现了超越行业整体的销售行情。

  稳健持续拓展土地储备。根据公司2019年1-7月拿地公告,公司新增土地储备908万平(包含海外项目),同比降低48%,权益建面693万平(包含海外项目),同比降低45%。公司2019年土地拓展速度较2018年放缓,当月新增土地储备建面/当月销售面积(均为全口径)的比例较2018年有所下降。从公司新增土储布局来看,公司2019年前7月布局同比更加均衡,珠三角仍然是公司持续深耕的区域。我们认为公司2019年较2018年拿地更加谨慎,拿地总量虽然同比减少但持续保持土储质量。在土地前段融资收紧环境下,公司同比谨慎的拿地使得公司在融资端方面抗风险能力更强。

  投资建议:“优于大市”。我们认为,公司土地储备全国化布局,具备较强的抗风险能力。2019h1销售增长明显优于行业整体,战略布局的优势逐渐显现。此外,2019h1公司半年报经营业绩靓丽,营收和利润高于2017-2018年同期。我们看好公司全年业绩释放,预计公司2019年eps为1.93元每股,给予公司2019年8-9倍pe估值,对应合理市值区间为1836-2066亿元,对应合理价值区间为15.44-17.37元每股,对应2019年peg为0.39-0.43,维持“优于大市”评级。

  保利发展公告 2019年中期业绩,上半年净利润大幅增长 59.1%至 104亿元(人民币, 下同),强劲的业绩增长主要归功于结算项目利润率提高以及少数股东权益占比减少。公告的上半年净利润约占我们全年预测利润的 41.9%和市场预测的 44.5%。我们维持预测和目标价不变。 重申买入评级。

  2019年上半年业绩快报。 2019年上半年保利发展收入和净利润分别增长 19.5%至 711.6亿和 59.1%至 104亿元。强劲的业绩主要归因于结算项目毛利率上升, 以及及股东应占利润比例上升。因此,营业利润率和净利润率分别同比增长 3.5个百分点至 24.6%和 3.6个百分点至 14.5%。公告的上半年净利润约占我们全年预测利润的 41.9%和市场预测的 44.5%。在公告详细业绩后, 将有机会对预测盈利向上调整。

  上半年合约销售额增长 17.3%。 19年上半年, 公司合约销售额及面积分别增长 17.3%至 2,526亿元及 12.6%至 1,637万平。 尽管 6月单月的销售增长放缓至 5.7%,但公司的销售排名依然从 2018年的第五位上升至 2019年上半年的第四位。我们预计 2019年全年合约销售额将达到 4,800亿元。因此,截至6月份,公司合约销售完成率为 52.6%。我们认为保利今年能够实现我们的销售预期, 在 2018年 4,048亿销售的基础上,今年预计增长 18.6%。

  谨慎的土地收购。 根据克而瑞数据,保利发展在上半年收购了 716万平的土地储备, 土地支出 466亿元。香港正版挂牌彩图更新,土地支出占同期合约销售的 18.4%, 反映公司对目前土地市场较为火热的谨慎态度。截至 2019年 3月,公司拥有 2.3亿平的土地储备, 目前充足的土储足以实现其未来发展, 公司也计划在 2019年完成2,750万平的物业竣工,较 2018年实际竣工面积 2,217万平增长 24%,盈利增长可预见性较高。

  然而,我们认为市场将在中期业绩公布后上调预测。我们维持目标价 16.43元,相当于 7.9倍 2019年预测市盈率。 重申买入评级。

  公司发布 2019 年半年报。2019 年上半年公司实现营业收入 711.60 亿元,同比增长 19.52%,实现归母净利润 103.53 亿元,同比增长 59.14%。

  业绩超预期,结算权益占比提升。公司 2019 年归母净利润同比增长59.14%,增速创多年来新高。业绩超预期主要源于:1)受益于 2017、2018 年项目结算毛利率的提升;2)由于小股权占比的合作开发项目增多,非并表项目产生的投资收益增长;3)2017 以来公司并表项目的权益占比提升,致使公司少数股东损益占净利润比重下降,公司归母净利润率 14.55%,较去年同期提升 3.62pcts。随着公司并表项目权益占比的持续提升,归母净利润率有望继续提升。

  龙头中的高增长房企,未来业绩增长可期。公司 2019 年 1-6 月实现商品房销售额 2526.24 亿元,同比增长 17.33%,销售规模位居房企第 4,其销售增速在 top5 房企中保持领先,成为龙头中的高增长房企。截至 2019q1,公司预收账款 3252.72 亿元,同比增长 26.92%。销售额的高增长和预收账款增厚为未来公司业绩增长奠定坚实基础。

  拿地有序放缓,坚持深耕一二线 年上半年,公司拿地建筑面积785.91 万平方米,总价 588.05 亿元,拿地占销售额比重 23.28%,拿地脚步有序放缓。拿地楼面价 6956.96 元/平方米,较 2018 年有所上行。从拿地分布看,公司依然坚持深耕一二线城市及部分核心三线城市,坚持布局长三角、珠三角都市圈,随着城镇化的加速推进和都市圈影响的深化,公司未来有望受益。

  低负债率,融资成本降低。截至 2019q1 公司有息负债 2882.6 亿元,同比增长 20.63%,公司净负债率 83.96%,较 2018 年底有所上行,但杠杆率仍处于高增长型房企中的底部区间。今年公司发行 3 年期中期票据,发行利率仅 3.6%,融资成本较 2018 年降低,融资成本具有显著优势。

  投资建议与盈利预测:公司作为央企背景的房企龙头,销售业绩取得亮眼成绩,未来增长可期。尽管公司拿地成本有所上行,但过去公司销售项目的毛利率仍保持提升,同时公司项目权益占比提升,业绩提升明显,基于此上调公司 2019/2020 年归母净利润至 236.72、285.30亿元,eps 为 1.99、2.40 元,对应 pe为 7x、6x,考虑到行业估值水平和公司历史估值区间,给予公司 2019 年底 8-9 倍估值,对应合理区间为 15.9-17.9 元,维持公司“谨慎推荐”评级。